2-5　自己資金不要？

　以前から、物件価格の20％位は自己資金で充当しなさいと言われてきました。理由は「どこで借りる？」の項にもあるように、土地と建物の価値が物件価格の80％くらいしかないからです。

　もし万が一返済不能になったとき、物件価格の80％しか借りていなかった場合、土地と建物を担保で持っていかれてそれでおしまい、他に何も請求されるものはありません。そういった意味でも、物件充当資金は大いに越したことはありません。

　そんなにないよ！という方も、少しでもいいので、15％でも、10％でも、5％でも構いませんので自己資金を充当してください。そして、ローンの額を少しでも減らしましょう。

　しかし、よくチラシなどで、「自己資金不要」などと怪しい文句が書かれています。確かに自己資金がなくてもお家は買えますが、諸費用も含めすべての費用を金融機関から借りるわけですから、返済額はかなり高くなります。

　諸費用に充てる分の借入金は、通常住宅ローンとは別で、諸費用ローンなどと呼ばれています。借入限度額が物件価格の10％までといった制約や、金利は住宅ローンの店頭金利と同じですが、その中でも変動金利しか使えないといった制約が金融機関によってあります。

　また、住宅ローンではキャンペーン金利などの金利優遇が適用されますが、諸費用ローンはそのような優遇が適用されないこともあります。店頭金利がそのまま適用金利になるわけです。

　以上の説明は、合法的に自己資金不要でお家を購入する場合です。しかし、チラシなどで「自己資金不要」とうたっている不動産屋では、違った方法で「自己資金不要」を実現させているかもしれません。

　以下に書くことは違法なので絶対にやらないでくださいね。悪い不動産屋の手法です。

　簡単なことです。物件価格が3000万円だとします。値引きして2800万円で折り合ったとします。契約金額は2800万円です。しかし、契約書には当初の値段3000万円と書くわけです。その契約書を持って銀行へ行けば、銀行は契約書でしか売買金額を知る方法はないのですから、3000万円の融資をしてくれます。実は物件のチラシなども銀行に提出しなければならないのですが、もともと3000万円なので、不自然な点はありません。後は3000万円の融資を待つだけ。融資実行日に口座に3000万円入ります。そこから不動産屋に2800万円しか振り込まなかったら、口座に200万円残ります。ただ、その方法だと銀行にばれる可能性があるので、不動産屋に3000万円振り込んで、200万円はその前でもその後でもいいので、不動産屋から直接もらうという方法のほうが安全です。これで200万円を住宅ローンの金利と同じ低い金利で借りられたということになります。というかこれは違法です。ばれたら捕まります。 こういったことをしている不動産屋もいるのです…。

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