4-1　引渡しまでの流れ その１

2019/11/18
第４章　引渡しまでの流れは？

　今までばらばらに説明してきたことをまとめる意味も込めて、ここでは契約から引渡しまでの流れを見ていきましょう。しかし、あくまでも一つのパターンですのでご注意を。


    　　不動産購入申込（買い付け）
    　　　↓
    　　（住宅ローンの事前審査申込）
    　　　↓
    　　重要事項説明
    　　　↓
    　　手付金を渡す
    　　　↓
    　　土地建物売買契約
    　　　↓
    　　（住宅ローンの事前審査申込）
    　　　↓
    　　住宅ローンの本申込　→本内定
    　　　↓
    　　表示登記申請　→住宅用家屋証明書取得
    　　　↓
    　　購入物件の最終チェック　→傷等修復
    　　　↓
    　　司法書士に連絡
    　　　↓
    　　金銭消費貸借契約
    　　　↓
    　　火災保険等申込
    　　　↓
    　　ローン実行＝引渡し＝登記＝決済


    　大体このような流れで引渡しまで進みます。大きく分けると、契約までにすることと、決済日までにすることに分けられます。その１では契約までにすることを見ていきましょう。


    　不動産購入申込（買い付け）とは、簡単に言えば、その物件を購入するという意思を書面に記すことです。そして、先にそれを書いたほうが優先的に契約できるという性質を持つものでもあります。

    　唐突ですが、皆さんには指し値をする権利があります。指し値とは、購入に際して希望の値段を指定することです。この値段だったら買うんですけど…というようなことです。その指し値という意思表示は、たいてい不動産購入申込書に記します。

    　要は値引きをしてくれ！という要求なので、その不動産購入申込書は、売主側にとって値引くかどうかの判断材料になるわけです。書面にするまで強い意思があるならば…ということで、口で値引いてくれ！と言うより値引いてくれる可能性は数倍高まります。しかし、契約を前提に書くものなので、うかつにぽんぽん書かないでくださいね。


    　次に、住宅ローンの事前審査申込ですが、これは希望する額が借りられるか、本申込の前に銀行などに審査を申し込むものです。

    　契約後に住宅ローンが組めないことが判明するといった事態を避けるため、事前審査のタイミングとして正しいのは契約前だと思いますが、年収等の条件や個人信用に特に問題がないと思われるときは、事前審査をする前に契約をしてしまうことが多々あります。まぁこれは不動産屋が早く契約したいがために、そう仕向けているのですが。。

    　ということで、住宅ローンの事前審査申込は、一応契約後でも構いません。まぁフラット35に関して言えば、そもそも事前審査はありませんし…契約後が勝負です。詳細については、本申込と一緒に説明したほうがわかりやすいと思いますので、その２に記載しています。


    　次に、重要事項説明（重説）ですが、これは不動産購入申込の前でも別に構いません。あくまでも契約の前までに済ませることです。これは、売買される土地や建物などにおける重要な点について、宅地建物取引主任者から直接説明を受けることです。

    　重要な点とは、土地の所在地、地積、建物の種類、構造、接道状況、埋設管の位置、用途地域、近隣状況などで、後でトラブルにならないように一つ一つ細かく説明されます。時間も結構かかるので、途中で眠たくなるかも知れませんが、我慢してちゃんと聞いていましょう。そして、わからない時はわからないと言いましょう。

    　次に手付金ですが、これは頭金とは違います。頭金は購入金額のうち、住宅ローンで払わない部分に充当する資金のことです。もちろん、手付金も購入金額の一部に充てられますが（そのことが契約書等に記載されているか確認してください！）、単なる充当金ではなく、契約成立時の証拠金という性格を持つものであり、また、法律的に意味のあるものなのです。その意味とは３つあります。

    • 証約手付…契約が成立したことの証拠として授受される手付金。受領書で契約の意思を確認できる。
    • 違約手付…契約不履行の際の違約金、損害賠償の予定としての手付金。それ以上の損害賠償はできない。
    • 解約手付…買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍の額を返すことで解約できることを意味する手付金。

    　以上のように３つの意味を持つ手付金ですが、特に定めがない場合や売主が不動産業者の場合には、解約手付とみなされます。この辺は重要事項説明のときにも説明があると思いますので、しっかり確認しておきましょう。

    　（ちなみに、手付金の放棄や倍返しで解約（手付解約。手付流しとも言う。）できるのは、相手方が契約の履行に着手するまでです。自分が着手したかどうかは関係なく、あくまでも相手方が着手した段階で手付解約はできなくなるのです。相手方の着手後の解約については、損害賠償とか出てきてしまいます。ここで、契約の履行の着手についてですが、買主では中間金を支払うとか住宅ローンを申し込むとかで、売主ではオプション工事をするとかです。しかし、この辺は判例によるところなので、詳しくは専門家に聞いたほうがいいです。）


    　では、手付金はいくら払えばいいの？ということになります。売主が不動産業者の場合、売買代金の20％までが限度です（中間金などがある場合、それも含めて20％まで）。しかし実際は、建物が完成している場合は10％まで、未完成の場合は5％までの範囲内で手付金を渡します。

    　理由は、それを超えると不動産業者は保全措置を取らなくてはならず、そうなると面倒だからということと、万が一の解約を考え、売主買主の双方であまり多額になってもらいたくないという考えがあるからです。なので、50万円とか100万円、200万円、300万円くらいが相場だと思います。

    　その手付金ですが、必ず契約のときに渡しましょう。契約の次の日に渡すといったような行為は、宅建業法に違反します。


    　さて、いよいよ契約です。契約のときに必要な持ち物は、印鑑と手付金、身分証明書（契約者を確認するために提示を求められる場合があります。）、あとはメモ帳と筆記用具だけです。大事なことは忘れないようにメモ書きしておきましょう。

    　契約書に押す印鑑は認印などで結構です。実印である必要はありません。分譲住宅を買う際に実印が必要になるのは、住宅ローンの申込書などに捺印するときだけです。

    　ここで重要な点があります。契約した後に住宅ローンの申込みをしたら、審査に通らずローンが組めなかったという場合について、契約書にどうするかちゃんと書いてあるか確認してください。手付金を返還し、契約を白紙解除すると書かれていない場合は、不動産屋に指摘してください。

    　まぁ何はともあれ契約は終わりました。しかし、大変なのはこれからです。その２に続きます。

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