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4-3　引渡しまでの流れその３

2019/11/18

　さて、いよいよ決済です。決済のパターンはいろいろありますが、通常、売主と買主と司法書士が金融機関の応接スペースに集まり、書類の受け渡しや署名捺印などを行います。

　そもそも決済とは、代金などの受け渡しを行い、売買取引を完了することです。その売買取引の完了は、以下の行為によって実現します。

買主は融資の実行を受け、残代金を売主に支払い、物件の引渡しを受ける。また、同時に建物の所有権を保存し、土地と建物に抵当権を設定する。
売主は残代金を受け取り、物件を買主に引き渡す。また、同時に土地の所有権を買主に移転する。
金融機関は買主に対して融資を実行し、同時に買主の土地と建物に対する抵当権者となる。
司法書士は上記３者の委任を受け、各登記を確実に遂行する。

　上記の行為はすべて同時に行われるべきですが、通常登記に関しては、司法書士が書類を確認したあと一人で登記所へ行き、すべての登記を済ませます。

　また、上記のように、ローンの実行も移転登記も保存登記もすべて同時に行う決済のことを、同時決済といいます。最近は同時決済が主流になってきましたが、財形住宅融資などでは、抵当権設定登記を先に済ませている状態でないと融資を実行してくれず、同時決済ではない場合もあります。

　抵当権設定登記をするには、それ以前に所有権の移転と保存の登記をしなくてはならず、そのとき物件の引渡しを受けていなければなりません。引渡しを受けるには、代金を支払う必要があります。しかし、まだ融資は受けられない。どうしましょう。そんな時のためにつなぎ融資というものがあります。実際の融資が受けられるまでの間、その額と同じだけのお金を貸してくれるというものです。もちろんその期間分の金利などがかかってきてしまいますが…。詳しくは窓口になる金融機関に聞いてみましょう。

　さて、決済は売買取引を完了することなので、このときに支払い関係はすべてかたをつけます。決済日当日に支払うものをまとめてみましょう。

物件の残代金（物件代金から手付金などすでに支払われた金額を引いた額）
オプション代金（建物に何かオプションを付けた場合）
固都税精算金
火災保険などの保険料（まだ払っていない場合）
土地家屋調査士へ支払うお金
司法書士へ支払うお金
ローン保証料、保証会社事務手数料
（フラット35の場合：融資手数料、団信特約料）
金消契約書に貼る印紙代金
仲介手数料（仲介の場合）

　今まで見てきたもののすべてですね。すべてをこの日に支払います。すべてを支払って、物件の引き渡しを受けて、登記をすれば、取引は完了するわけです。物件はもうあなたのものです！

　その後ですが、登記が完了すると登記所から登記識別情報通知書というものが届きます。昔で言う権利書（登記済書）です。シールが貼ってあって、はがしたくなりますが、そのままの状態で大切に保管してください。その時、実印や印鑑登録カードと一緒に保管しないほうがいいでしょう。3点セットで盗まれたら大変ですから…。