6-2 いくらで売れる？
持っている家を売りたい！だけど、いくらくらいで売れるんだろう？そう思っている方結構いらっしゃると思います。
そもそも、不動産屋はどうやって不動産の査定をしているのでしょうか。実は案外簡単です。大雑把ですが、以下のような感じで査定をするのです。
- 不動産所在地周辺の販売中物件や販売事例を確認する。＝相場を確認する。
- 当該不動産の築年数、土地や建物の面積、立地などを確認する。
- 上記２つを絡めて、これくらいだったら（ウチで）売れるだろうという査定額を出す。
不動産所在地周辺の販売中物件や販売事例ですが、中古住宅に関するそれらを確認するのはもちろん、比較などをするために土地や新築分譲住宅のもまとめて確認します。
不動産流通機構の「REINS（レインズ）」というサイトで調べればすぐわかるのですが、販売中物件の情報については、会員になっている宅建業者しか見ることができません。ただ、販売中物件は、お家を探すサイト「SUUMO」とか「at home」などにある程度載っていますので、相場は自分で調べようと思えば調べられます。
また、成約事例であれば、上記の「REINS（レインズ）」や国土交通省の不動産取引価格情報検索のサイトで、誰でも見ることができます。相場がわかれば、大体いくらくらいで売れるかわかるはずです。
ただ、販売中物件が近所にない場合は、どちらにしろ不動産屋に聞くしかないです。また、相場がわかったとしても、当該不動産の条件によってその価値が変わってきますので、一概にその相場に準じた額で売れるとは限らないことに注意して下さい。
ここで、査定の際に確認される不動産の諸条件を見てみると…
☆一戸建ての場合
- 築年数
- 購入価格
- 土地と建物の面積
- 工法や間取り
- 接道の方角と幅
- 前面道路の幅員
- 前面道路が公道か私道か
- 立地環境
- 交通や生活の利便性 など
☆マンションの場合
- 築年数
- 購入価格
- 階数と位置
- 専有部分の面積
- 間取り
- 部屋の方角
- エレベーターがあるか
- 管理規約の内容（ペット可とか）
- 管理費、修繕積立金、駐車場利用料等
- 立地環境
- 交通や生活の利便性 など
以上のような点が査定の際に確認され、これらを基に周辺の販売中物件などと比較するなりして、査定額を出すのです。ということで、不動産屋に査定を依頼する時は、以上のような点が記載されている書類などを用意しておくと話が早く進みます。
しかし、不動産屋はちゃんとした査定をしてくれるのか心配という方もいらっしゃるでしょう。仲介の場合、査定が低すぎるともらえる仲介手数料が少なくなる、査定が高すぎると売れないから経費が余分にかかってくるということで、まぁ適正な査定額を出してくれると思います。ただ、買取り業者の場合は別です。これは後述します。
ここまで見てきましたが、いくらで売れるかは不動産屋に直接聞くのが一番早いということです。しかし、そんな時間ない、ウチで仲介しますよとか営業されたくない、話を前に進められたくない、知り合いに不動産屋がいない、ちょっと知りたいだけ、という方もいらっしゃると思います。
そういう場合は、インターネットで査定をしてもらうとか自力で計算するしかありません。ただ、ネット査定の場合も不動産所在地（併せて個人情報）を教えるということで、営業の訪問や電話、メールなどが来るかもしれません。ということで、家の売却を本当に考えている方ならいいのですが、ちょっと知りたいだけという方は、うかつに査定に出さないほうがいいです。不動産屋に営業されてしまいます。「当分は売りません！」と断ればいいのですが、はっきり断らないとずっと営業されます。
なので、ちょっと知りたいという方は、自分でちょっと相場を調べてみてください。ちょっとわかると思います。あと、これは木造の一戸建てにしか当てはまらないのですが、簡易計算の方法がありますので、ちょっと参考にしてみてください。
一戸建ての場合は、土地＋建物ということで、以下のような計算になります。ですが、あくまでも諸条件を考慮しない簡易計算です。
建物の再建築価格とは、今、同じ建物を建てるとしたらこのくらいの価格がかかるというその価格のことです。築浅の建物だったら、購入時の建物の価格を入れても構いません。その価格を３０で割るというのは、木造住宅は築３０年で価値がなくなるということを加味した計算方法だからです。３０で割って、１年当たりの価格を出し、それに３０年までの残りの期間をかけたものを建物の価格にしているのです。また、土地相場の㎡単価ですが、これは調べてもらうしかありません。
最後に、買取り業者が査定をする場合ですが、前項でも触れたように、買い取ったものに利益を乗せ、相場くらいの価格で再販売をするので、必然的に査定額は低くなります。利益を多くするには、できるだけ安く買い取るしかないのです。そういうこともあって査定額がかなり低く、びっくりすることもあります。
ただ、買取り額の基準は会社によって異なるので、いくらで売れるとか通常の査定額の何％で売れるとかは、一概には言えません。なので、買取り業者に買い取ってもらう場合は、何社かに査定の依頼をして、査定額の比較をしたほうがいいです。会社によってまったく違う結果が出る場合もありますから。
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