1-4　仲介って？

　先ほどまで不動産屋、不動産屋と言ってきましたが、不動産屋にも何種類かあります。

• 売主の業者で仲介はやっていない業者
• 売主も仲介もやっている業者
• 仲介しかやっていない業者

　大きく分けて３つの不動産屋があります。まぁ土地専門ですとか地上げ専門ですとかもっと他にも種類はありますが、分譲ということを考えると、上の３つがあることを理解すれば十分でしょう。

　では、仲介や売主って具体的には何？ということになりますが、ここでは仲介について説明したいと思います。

　仲介とは、簡単にいってしまえば、買う人を売る人のもとに連れてくるということです。

　不動産の仲介（実際には媒介といいます。）には一般媒介と専任媒介があります。また専任媒介には専属専任媒介という形もあります。要するに媒介（仲介）には３つの種類があるということです。

• 一般媒介とは、売主自身も販売できますし、どこの仲介業者でも仲介できるということです。
• 専任媒介とは、売主自身による販売、及び売主との間でその契約を結んだ仲介業者しか仲介できないということです。
• 専属専任媒介とは、売主との間でその契約を結んだ仲介業者しか仲介できないということです。このとき、売主による販売もできません。仲介でしか買えないというわけです。

　以上のような種類が仲介にはあるわけですが、いずれにせよ、仲介で物件を購入する際には、仲介してくれた不動産屋に仲介手数料というものを支払わなければなりません。

　仲介手数料は以下のように計算します。

　売買代金４００万円を超える場合の計算式です。誤解のないように一般的に出回っている式を２つとも書きました。①＝②で、どちらでやっても同じ答えになります。

　計算によって出された金額は仲介手数料の上限額になりますので、その額を超えて仲介手数料を支払ってはいけません。また、売主と買主の間に仲介業者が複数入ったとしても、支払う額は変わりません。

　一つの仲介案件での仲介手数料の合計額は決まっています。買主からの仲介手数料と売主からの仲介手数料、それぞれ上記の式で出した金額を合わせた額が、仲介手数料の合計額（上限額）になります。

　仲介業者が複数関係しているときは、その合計額を業者間で分け合うことになります。まぁこれを報酬形態における「分かれ」といいますが、別にこの言葉は覚える必要はないです。

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